三島駅南口東街区再開発事業 再開発ノート【第1~10回】(広報みしま連載記事)

三島駅南口東街区再開発事業への理解を深めていただくため、広報みしまでは「再開発ノート」と題して、事業の進捗や要点などについてシリーズでお届けしています。
 ここでは、広報みしまの連載記事をまとめて掲載します。ぜひご覧ください。

再開発ノート【第11回】以降はこちら

〔第10回〕 都市計画案の作成に向けて⑧ 歩行空間

 富士山の稜線と、三嶋大社の社殿の緑青色を模した屋根を戴く駅舎を抜けると、約1km圏内に、楽寿園、白滝公園、三嶋大社、源兵衛川など、水と緑の三島を象徴するスポットや文化会館、生涯学習センター・図書館といった市民の文化活動を支える施設が点在しています。
 東街区とその周辺の一体的なまちづくりや回遊性の向上を図る新たな動線として、街区の中ほどを東西と南に行き来できる歩行者デッキの設置が事業協力者から提案されています。土地の高度利用によって生まれる空地と、この街区ならではの南北の高低差を生かし、複数棟に分かれた建物を駅広場の高さで繋ぐデッキを人々が歩き、その下を車両が通ります。この安全な歩行空間に、水と緑をイメージした段状テラスやイベントスペースとして利用できる広場を配すことで、にぎわいを生むとともに、東街区から駅広場や駅舎、さらに西街区のホテル、楽寿園へと続く景観の連続性も大切にしています。
 準備組合と市は、この提案の良い点を損なわずに、より多くの市民に喜ばれるよう、高層棟の高さにも配慮した計画案の検討を進めています。
水と緑の広場イメージ
  ▲「水と緑の広場」イメージ

※広報みしま2019年3月15日号に掲載

〔第9回〕 三島の顔づくり 駅周辺の現況

 三島駅南口東西街区の再開発、楽寿園の活用、交通結節点としての機能強化などの課題に対し、将来の三島駅周辺の在り方について、市民や団体などに意見を伺いながら、平成24年3月、三島駅周辺グランドデザインを策定しました。それから7年、白滝公園・楽寿園の整備や郷土資料館のリニューアル、三島停車場線(芝町通り)の無電柱化、三島駅南口自転車等駐車場の整備をはじめ、様々なソフト事業を展開し、魅力ある駅前のまちづくりを進めてきました。
 西街区(約0.34ha)では来年に迫った東京オリンピック・パラリンピックに向け、東急電鉄および東急ホテルズにより広域観光とガーデンシティの拠点整備が進んでいます。約200室のホテルと地域特産品を扱う販売店や飲食店などの商業施設からなる14階建ての複合施設を建設工事中で、上層階に地の食材を活かした料理を提供するレストランも計画されています。先頃、「富士山三島東急ホテル」という名称と新しい完成予想図が発表されました。伊豆をはじめ周辺観光地への拠点となる三島駅前の新たな顔として、訪日外国人や国内観光客の来訪などが期待されます。

西街区新パース(楽寿園側)
▲ 2020年6月開業予定の富士山三島東急ホテル完成イメージ

※広報みしま2019年3月1日号に掲載

〔第8回〕 都市計画案の作成に向けて⑦ 都市計画決定までの流れ

 市は、これまでに寄せられた意見や要望を準備組合に伝え、「市の財政負担」「地下水・ 湧水の保全」「高層建築物と景観」「交通対策」なども含めて、より良い計画となるよう検討を進めています。
 まずは、再開発事業に関する都市計画決定に向けて、建物の配置や規模、主要な用途などを決めていきます。ここでいう用途とは、「住宅」「商業」「駐車場」といったものです。例えば、市民から寄せられた提案の中には、カフェやスーパーがありますが、これらは「商業」と定め、具体的な内容の決定は、もう少し先になります。
 準備組合では、今月から事業区域内でまずは2カ所の地盤調査を行うほか、風影響調査を実施し、基本計画案を作成していきます。一方、市は交通量の調査・解析、関係機関との協議を行っていきます。それらの調査結果も踏まえた計画案は、改めてお知らせいたします。
 その後、市は都市計画の原案を作成し、都市計画決定に係る諸手続きを進めていきます。併せて、事業の費用便益分析、税収効果評価、経済波及効果の算出を行い、事業の効果も検証していきます。
 現在は、2020年度に都市計画決定、2021年度に組合設立・事業認可、2022年度に権利変換計画認可を経て工事に着工し、2025年度の竣工を目指して事業を進めています。

※広報みしま2019年2月15日号に掲載

〔第7回〕 都市計画案の作成に向けて⑥ 開発コンセプト

 市民意識調査では、平成15年度に調査を開始して以来、市の将来像として「保健や医療、福祉の充実した優しさのある都市」を望む回答が最も多く、毎年三割を超えています。
 市では保健医療分野だけで個人の健康増進を図るのではなく、あらゆる分野を視野に入れ取り組むことにより、人はもとより都市そのものを健康にすることで、市民が自然に健康で豊かになれる“健幸(けんこう)”都市づくり「スマートウエルネスみしま」の事業を進めています。東街区の再開発においても、広域交通の結節点である三島駅の優位性や三島の地域資源を生かしつつ、この考え方に基づいて広域健康医療拠点を整備するというビジョンが打ち出されています。
 健康上問題なく日常生活を送ることができる期間を指す「健康寿命」と「平均寿命」との差は男性で約9年、女性で約12年と言われています。市民の健康寿命の延伸や社会参加・地域交流の促進を図る「市民の健康づくりを戦略的に進める拠点づくり」に併せて、「健康・スポーツ・医療サービスの集積が生み出す新たなまちの活力・産業づくり」「安心・快適で付加価値の高い住環境づくり」などを進めることで、雇用の創出や定住人口の確保も図られ、少子高齢・人口減少の影響の抑制につながると考えています。多くの市民が望む市の将来像の実現に寄与するよう、再開発事業を進めていきます。

※広報みしま2019年2月1日号に掲載

〔第6回〕 都市計画案の作成に向けて⑤ 導入機能と施設

 三島駅周辺グランドデザインに基づき、準備組合と市は、事業協力者の募集に際し、広域健康医療拠点に相応しい機能として、医療や健康づくり、子育て支援、交流・にぎわい創出、物販や飲食・サービスなどの商業、住宅、駐車場を含む施設計画の提案を求めました。市街地再開発事業は、その事業費の大半を、新しくできる建物の住宅や商業床の処分金で賄うものです。そのため、さまざまな機能の導入や事業成立には、ある程度の建物規模やその販売見通しも不可欠な要素です。
 事業協力者の提案は、複数の棟に分けて施設を配置し、一部の建物は高層化して敷地中央にオープンスペースを設けることで、「水と緑」の広場やプロムナードといった開放的な賑わいの空間を生み出すものでした。この提案内容について、先の市民説明会では、実現を期待する声や、駅前に望む具体的な施設などの提案を数多く頂きました。また、高層の建物に対する違和感をはじめ、ビル風の発生、地下水や周辺交通への影響などを心配する声も寄せられました。
 寄せられた意見などを踏まえ、準備組合と市は協力して、計画立案に必要な各種調査を 行いつつ、駅前の利便性の向上を図る導入機能と、周辺環境と調和して「市の顔となる魅力的な都市景観」の形成に寄与する施設の検討を進めていきます。

※広報みしま2019年1月1日号に掲載

〔第5回〕 市民の皆さんからの意見を紹介します 

《三島駅周辺に求められること・役割》
 三島駅周辺は、県東部地域の交通の要衝としてのポテンシャルを十分に発揮し、富士・箱根・伊豆の玄関口として拠点性を高めるための整備が求められてきました。

《まちづくり・土地利用の方針・ビジョン》
 再開発構想は、昭和62年から検討され、市の総合計画や都市計画マスタープランには、駅前のまちづくりや土地利用の方針として、商業・業務機能の集積や広域健康医療拠点にふさわしい高次都市機能の導入により、賑にぎわいづくりに寄与していくことを定めています。
 また、市民と三島駅周辺のまちづくりのビジョンを共有する三島駅周辺グランドデザインは、現在の三島駅南口の開発事業の方向性を示しています。

《再開発事業の今》
 事業協力者の決定により、事業資金の確保に目途が立ち、安定的に事業が進められるようになりました。また、民間のノウハウや資金力を生かし、皆さんの意見やアイデアを伺いながら、採算性を踏まえた具体的な計画を検討できる体制が整いました。
 現在は、施設の規模や配置、大まかな用途が決まる都市計画決定に向け、権利者による準備組合と事業計画や施設計画などを検討しているところです。
 事業協力者からの計画提案を踏まえ、より市民に喜ばれ、将来の三島市の発展に貢献できる施設計画を作り上げていくため、市民説明会などの機会を通じて、皆さんから意見・提案を伺っているところです。下の記事では、8月と10月に実施した市民説明会のアンケートから、その一部を紹介します。

《今後の検討》
 権利者の生活再建、市民の意見や提案、不動産市場の状況、地盤調査や交通解析の結果、地下水の保全、市財政計画との調整など、多角的な観点で最適な計画としていく必要があります。
 都市計画決定後も、「みんなで賑わいを創るしくみづくり」に向けて、地域活性化の取り組みを検討する段階などで、積極的な参加をお願いします。

《市民説明会のアンケートから抜粋》
 市民説明会は8月19 日、10 月5日・12 日・17 日・23 日に開催しました。
 ※すべての意見は、市ホームページなどで公開中 (https://www.city.mishima.shizuoka.jp/ipn038297.html https://www.city.mishima.shizuoka.jp/ipn038077.html

(1) 再開発に期待すること
 三島駅前の立地特性から、利便性の向上や市のフロントとしての拠点形成、相応しい景観デザイン、地域経済への波及効果、雇用の場としての期待が伺えました。  
 ★第1位 駅前の利便性の向上(41%)
  第2位 三島市の顔づくり・拠点形成(36%)
  第3位 三島らしい景観・デザイン(32%)
  第4位 地域経済への波及効果・雇用創出(30%)
 (選択式・複数回答可、数値(%)は「選択者数/回収数」)

(2) 建物と景観
≪大切にしたいと思うこと≫
 富士山の眺望、水と緑との調和、歴史、色彩、全体的な統一感、新幹線駅前の顔にふさわしい景観、独創性、三島らしさ、若者に魅力的、都会も田舎も感じられる、安全性、環境
≪高層タワー棟への意見≫
 ・三島にふさわしくない
 ・駅前のシンボル、新たなランドマークとして期待
 ・富士山の眺望が損なわれる
 ・街中からの富士山の眺望は元々少ない
 ・採算がとれる範囲で可能な限り低層化を希望
 ・板状棟(ばんじょうとう)での事業展開を望む
 ・周辺建物とのバランスの考慮をしてほしい
 ・公開空地(こうかいくうち)を生かしたデザインに期待
 ・人の目線からは板状棟よりも圧迫感が少ない
 ・有料でも展望フロアがほしい
≪景観上の工夫が感じられた点≫
 歩行者デッキの設置によるメゾネット式の店舗、立体駐車場を目立たせない施設配置、分棟タイプの建物
≪その他提案≫
 緑地帯(遊べる、散歩できるビオトープ)、イベント可能な屋外オープンスペース、くつろげる開放的なエリア、古くなっても汚く感じない工夫

(3) 三島駅前にあると便利なもの、望ましいもの
≪イメージ≫
 ▶ターゲット層:若者、学生、高齢者と子供、子育て世代、ファミリー、通勤者、観光客、買い物難民
 ▶キーワード:集う、交流、楽しむ、優しい、くつろぐ、独自性、集客性、話題性、可変性、バリアフリー
≪物販≫
 カフェ、ファーストフード店、フードコート、レストラン(展望、ファミリー、地元野菜・果物)、スーパー(高級、ヘルシー、大型、夜間営業)、ドラッグストア、コンビニ(イートイン)、100 円均一店、ディスカウントストア、地場産品・みやげ販売店、ファストファッション店、書店、雑貨店、ギフト店、生花店、スポーツ店
≪健康・医療≫
 医療施設(夜間診療、医科・歯科連携、整形外科、小児科、名医)、健診センター、ジム、フィットネス、温浴施設、足湯、室内ウオーキング施設、運動教室、サイクルステーション、ランニングステーション
≪子育て≫
 保育所、一時預かり、病後児保育、幼・保送迎拠点、放課後児童クラブ、子ども遊び場施設
≪観光≫
 ホテル(有名)、荷物一時預かりサービス、観光案内、待合室、レンタサイクル、溶岩層の観光スポット、三島と周辺市町のアンテナスペースやギャラリー
≪サービス・業務≫
 ヘア&メイク&ネイルサロン、DVDレンタル店、金融機関、郵便局、宅急便、映画館、シェアオフィス、コワーキングスペース、若いビジネスマンのコミュニティの場、ゲストハウス、サテライトオフィス
≪教育・文化施設≫
 学習塾、学校、遺伝学研究所のサテライトキャンパス、三島や伊豆の文化・歴史情報提供施設、IT や情報リテラシー体験・学習施設、文化的空間、劇場
≪公益施設・その他≫
 市役所(窓口業務含む)、図書館、公民館、イベントホール、会議場、防災拠点、広場・スペース(交流・憩い、遊び場、朝市など開催)、小さな緑地・公園、駐車場(送迎無料、低料金)、大型バス乗降・駐車場(観光、長距離)、山車の通り道、老人ホーム、電気自動車の交通基地

(4) 賑わいづくり・市街地への回遊性
 ・商業空間と憩いの空間の創出が第一
 ・駅前に一極集中しない街中の魅力を回遊するしくみ
 ・多様な人が多目的に施設を利用、街へ回遊する工夫
 ・情報発信の「装置」や「仕掛け」
 ・ウオーキングガイドの育成
 ・駅前だけでなく郊外にも目を向ける
 ・課題(三島駅南北の交流、周辺交通への配慮・円滑化)

(5) まちづくりへの参加・関わり方
 ・一市民として高い関心を持つ
 ・説明会、ワークショップ、公聴会などに参加
 ・積極的な施設利用、各種イベントに参加
 ・マンションを買って住人になる
 ・情報発信(PR)
 ・所属団体の活動を通じて、にぎわいづくりに協力
 ・資格を生かして健康予防、健康寿命の延伸に協力

※広報みしま2018年12月1日号に掲載

〔第4回〕 都市計画案の作成に向けて④ 地下水対策

 市は、三島駅前の再開発にあたって、市民の宝である地下水(湧水)の保全に万全を期すため、大きく三つの対策を講じています。
 一つは、東・西街区を含む周辺地区一帯で地質や地盤、湧水量などの調査を行い、三島溶岩の分布範囲や地下水の流動の把握に努めています。平成5、6年度に大規模な地下水等環境影響調査を実施し、以降も必要に応じて調査を行い、事業検討の基礎資料としています。
 二つ目に、地下水の水位や水質を継続的にモニタリング(※)しています。これは、事業により万が一、地下水に影響が生じた場合、速やかに対応するためです。現在、西街区の工事による地下水への影響は出ていません。
 三つ目に、大学教授をはじめとした有識者などによる「三島駅南口周辺開発地下水対策検討委員会」を設置し、施設の建築計画や地下水保全対策について確認・検討していただいています(委員会は、平成29年3月以降、計3回開催)。東街区の再開発では、事業協力者から、杭を設けない構造形式の採用、通水口の設置、地下水のくみ上げをしないこと、工事中のモニタリング実施が提案されています。計画検討の過程では、さらに詳細な地盤調査も行われます。市は引き続き各種調査や地下水の観測を行いつつ、専門家の助言を受けながら慎重に事業を進めていきます。

※広報みしま2018年11月15日号に掲載

〔第3回〕 都市計画案の作成に向けて③ 市街地再開発事業のしくみと事業費

 市街地再開発事業の実施主体は、関係権利者(市や民間地権者など)で構成された組合です。一般的な都市計画事業のように市が直接実施するわけではありませんが、市の構想に基づく市街地整備の一環として行われます。関係権利者の土地の合理的かつ健全な高度利用により、建物の共同化とあわせてオープンスペースが確保され、市街地の環境の向上が図られるなど、都市機能の更新や防災面の整備が期待される、公共性の高い事業です。
 この事業は、関係権利者の土地をもとに、国・県・市からの補助金、新しくできる建物で居住や営業したい人が支払う保留床の取得費によって成り立ちます。事業協力者の提案では、事業費210億円のうち市の負担は補助金30億円と駐車場取得費用7億円を見込んでいます。(別途土地取得費24億円が必要)
 今後、市では、これまでに寄せられたご意見などを踏まえ、より市民ニーズを考慮した施設計画となるよう準備組合や事業協力者と検討するとともに、事業費や市の負担額を精査していきます。

 【一般的な再開発事業の事業収支】
事業費模式図

※広報みしま2018年11月1日号に掲載

〔第2回〕 都市計画案の作成に向けて②

 三島駅は、東京から新幹線こだま号で60分弱という利便性から、県下でも有数の乗降人員数を誇る県東部地域の交通の要衝(ようしょう)です。しかし、駅南口東街区は、20年以上平面駐車場として暫定利用されたままの約1.0haの土地と、細分化した敷地に老朽化したビルや住宅が混在密集し、空き店舗も増えつつある約0.3haの土地からなり、現在、新幹線駅前の優位性が生かされていません。
 人口減少や少子高齢社会に向かう今日、三島市が持続的に発展し、市民生活や文化の質を維持向上していくためには、この地区の立地特性を生かすことが重要です。次代の駅周辺の在り方について、市民との対話を重ねて描かれたビジョン(グランドデザイン)では、利便性を向上させ、玄関口にふさわしい高次都市機能を備えた、にぎわいの創出を生み出す「広域健康医療拠点」を整備することとしています。
 この拠点整備には、都市再開発法に基づく組合施行の市街地再開発事業という手法が用いられます。市街地再開発事業は、都市機能の更新や防災面の整備において重要な役割をもつ公共性の高い事業なので、市として都市計画決定を行い、この地区に一定の規制を課すとともに、事業費の一部を補助することなどにより事業の推進を図っていきます。

※広報みしま2018年10月15日号に掲載

〔第1回〕 都市計画案の作成に向けて①

 本事業では「三島駅周辺グランドデザイン」に基づき、三島駅南口ロータリー東側の約1.3haにおいて、駅前立地を活かした「広域健康医療拠点」の整備を進めています。
 三島駅南口東街区市街地再開発準備組合と市、事業協力者は、まず、2019年度中の市街地再開発事業などの都市計画決定を目標としています。都市計画では、この事業によって建築されることとなる建築物の規模や用途、駐車場や空地などの敷地の整備方針などを定めます。
 これらの検討にあたり、市では、10月5日から市民説明会等を開催し、事業協力者の提案をもとに、広くご意見等を伺っていきます。さらには、地盤調査や交通量調査等を行い計画案の検証をすると共に、関係機関との協議も行っていきます。美しく快適で賑わいを生み出す駅前の拠点施設について、考えていきましょう。

第3回

※広報みしま2018年10月1日号に掲載